空 室
対 策
| 空室率の増加
不動産投資はどんなにハイグレードな物件、立地の良い物件であっても入居者が決まらなければ何の意味もありません。2015年の相続税の増税によるアパート建築数増加や人口減少など様々な要因があり、全国の賃貸住宅の空室率は年々増加傾向です。
不動産営業マンのトークに乗せられてとりあえず購入してみたのは良いけれど、賃借人が退去した後になかなか入居者が決まらないというお悩みを抱えているオーナー様は非常にたくさんいらっしゃいます。
空室が長く続くのには必ず何らかの原因がありますので、まずはその理由を客観的に突き止める必要があります。
弊社へご相談いただけましたら客観的なアドバイスは可能ですが、まずはご自身でいくつかの空室対策をとってみてはいかがでしょうか。
| 具体的な空室対策はどうしたら良いのか
誰もがそうですが、余計な費用をかけずに高い家賃設定のまま入居者を決めたいものです。
それではどのような方法があるのか簡単に取り組める方法からご説明いたします。
①敷金・礼金を下げる
入居者が物件を決めるうえで非常に重要な項目です。まずはここから見直していきましょう。
最近では家賃保証会社の利用を必須とするケースが増えておりますので、敷金をゼロにしてもあまり大きな心配はいらないと思います。
礼金は、そもそもその言葉の性質が良くないですよね。好条件の物件でない限り入居者は支払いたくない費用です。入居者がなかなか決まらないのであれば迷わず礼金をカットしましょう。
②フリーレントを付ける
引っ越しには本当にたくさんの費用がかかります。家賃が一か月でも無料になる期間があれば入居者の負担は大きく軽減できます。フリーレントはかなり効果がありますので、是非試してみてください。
③簡単なインテリアや小物を置いてみる
内見の際、殺風景なお部屋とちょっとこじゃれたインテリアが置いてあるお部屋であればどちらが印象良いですか？
好みもあると思いますが、少しでもインテリアが置いてあったほうが実際の生活イメージが湧きやすく判断材料につながるります。イケアやニトリ、フライングタイガーや3coinsなど安くておしゃれなお店はたくさんあるので、例えば「2万円まで」などと予算を決めてコーディネートしてみてはいかがでしょうか。
④募集会社、賃貸管理会社を変更する
不動産投資を成功させるには、信頼できる賃貸管理会社と手を組むことが最も重要と言われます。
依頼する不動産会社によっても賃貸の募集方法は様々。例えば不動産業者が見ることができる「レインズ」へ掲載するだけの業者もあれば、自社サイトや複数のポータルサイト（スーモやライフルホームズ等）へ登録して、たくさんの入居希望者に見ていただけるよう宣伝をしてくれる業者もあります。
また、週末に休みを取っている業者や担当営業のレスポンスが遅い、作成してもらった間取り図が古くさくてかっこ悪いなど少しでも当てはまる項目があれば、募集・管理の依頼先の変更を検討してみても良いと思います。
⑤ペット可にするなど募集条件の見直し
ペット可物件は少しづつ増えておりますが、まだまだ圧倒的に物件数が不足しております。
ペット可物件が本当に少ないエリアでは、フリーレントをしたり敷金を下げる等の余計な努力は基本的に不要ですし、家賃を高く設定していても入居者が決まりやすい状況です。
【ペット可】にすることはお部屋の傷みにもつながりますので、大家さんにとっても不安があると思いますが、事前に入居者との間でしっかりとルール決めをしたり、対策をとる事ができ余計な出費を回避することができますので、ペット可への変更を検討されているオーナー様は弊社までご相談ください。
※マンションの場合、管理規約で規制がかかっている事が多いので事前にご確認ください。
⑥リフォーム・リノベーション
家賃が同じであれば少しでも綺麗で素敵なお部屋に住みたいと考えるのは当然のことですよね！？
例えば、アクセントクロスで１面だけ壁紙の色を変えてみたり、床材に流行のデザインを取り入れてみるだけでもお部屋の雰囲気一気に変わります。
また弊社では猫が飼育可能な物件の場合には、猫共生型としてキャットタワーやキャットウォーク、猫用扉の設置を推奨しております。
そんなに専門的な物件にして大丈夫かな・・・という不安が先行するのは当然だと思いますが、一般社団法人ペットフード協会の『2017年全国犬猫飼育実態調査結果』では、犬の飼育数が年々減少傾向なのに対して猫は2015年から徐々に増えてきております。
猫人気の背景には、関東圏で増加し続ける【単身世帯】であったとしても、お散歩の必要がなく飼育しやすいことや、飼育に関わる支出が犬より少ないとされている点が大きな要因だと考えられます。
こういった状況からも、まだまだ猫と一緒に入居可能な物件が不足することが予想されますので、他の物件との差別化という点で、猫共生型リノベーションをオススメしております。
※ペット不可の物件につきましても、地域や物件の特徴により様々な解決策をご提案可能です。
⑦家賃を下げる
いろいろやってもダメならもうこれしかありません。
家賃が相場からかけ離れていると考えられます。
不動産業者と相談をして、妥当な家賃設定に変更してください。